En Business Connection, hemos repasado las tendencias del mercado inmobiliario junto a tres expertos del sector. Con ellos, hemos analizado los precios del inmueble -tanto en alquiler como compraventa-, las preferencias de los consumidores, la oferta y las nuevas formas de financiación. También, a examen, los expertos responden: ¿cuáles son las posibilidades de los millennials para acceder a la vivienda?
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La pandemia, como en el resto de sectores, se ha visto reflejada en el mercado inmobiliario. En primer lugar, se ha producido la bajada del precio del alquiler: un 6% en un año. Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, ha explicado que hasta mayo de 2020, con la cuarentena y el mercado cerrado, los precios seguían en ascenso. Sin embargo, al abrirse el mercado, se produjo un aumento de la oferta de pisos disponibles, lo que ha provocado un reajuste. “[Los tenedores] se han visto obligados a bajar los precios”, ha dicho. La caída de los precios del alquiler es especialmente acusada en las metrópolis, Madrid y Barcelona, donde la corrección ha sido superior al 15%.
¿Qué ocurrirá a partir de ahora?
Iñareta dice que se están moderando las caídas en los precios, aunque todavía hay cierto margen para que continúe ese descenso. Al haber cerrado el mercado durante varios meses, sigue habiendo más oferta, especialmente en las ciudades con más dinamismo, como Palma, Valencia, Sevilla y Málaga.
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Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, coincide en que el precio del alquiler ha bajado debido al aumento de la oferta. Una de las razones que apunta es que muchos tenedores han cambiado el modelo de alquiler vacacional, optando por el de larga ocupación. Sin embargo, la falta de stock de vivienda sigue siendo un problema del mercado, por lo que los precios tienden a subir y “volverán” a hacerlo. En contraposición, la obra nueva no se ha abaratado.
¿Qué ocurre con los jóvenes?
Que el alquiler sea más accesible hace que los jóvenes se estén decantando por esta tendencia. En 2025, el 63% de los menores de 30 años elegirá el alquiler. “Es clarísimamente un cambio de tendencia”, asegura Bermúdez. La población retrasará la compra de vivienda, pese a que España es un país tradicionalmente de compradores. Esta tendencia se verá en jóvenes y también en la franja de los 40 años.
Los millennials son la primera generación que está cambiando esa tendencia. “Es un cambio de mentalidad, forzado por la situación económica. Estamos ante una generación que ha vivido dos crisis, sin capacidad de ahorro”, apunta. Hay cuatro razones que explican esta preferencia: el precio de la vivienda ha aumentado más del doble de lo que lo han hecho los salarios desde 2014, es menos sencillo acceder a financiación, se opta por pago por uso -modelos tipo Netflix- y hay una mayor movilidad -lo que hace mirar más al corto plazo-.
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Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y Socia del bufete Círculo Legal Barcelona, ha analizado las alternativas de financiación que están surgiendo en el mercado y que pueden ser una solución atractiva para los jóvenes.
¿Cuáles son las soluciones?
El leasing habitacional está pasando de ser un producto para empresas a serlo también para particulares. Se trata del mismo modelo que se aplica al leasing en vehículos, en el que una corporación adquiere el bien y el consumidor paga una opción de compra residual.
“Antes se destinaba a la compra de locales comerciales, para empresas y para el desarrollo profesional de las mismas. Se está viendo que es una manera de flexibilizar las cosas”, explica Goenaga. Una de las ventajas es que el particular se ahorra los impuestos iniciales, aunque los tipos de interés son más altos. “Es una opción asequible para quienes no tienen el 20% inicial”, señala.
“Puede ser una opción para los jóvenes para acceder a la compra de vivienda”, afirma. Goenaga matiza que esta financiación “está empezando a surgir”, por lo que no está tan regulada como los préstamos, lo que puede dar lugar a prácticas abusivas, como que se trasladen las plusvalías de la venta del propietario al posterior comprador.
Otra forma de facilitar la entrada al mercado de la vivienda es el crowdfunding inmobiliario. Es una inversión conjunta de particulares para adquirir una promoción y, posteriormente, alquilar o vender. “Es una forma de acceder a este mercado, que siempre está al alza, aunque lo veo más como una inversión”, apunta.